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¿Qué impuestos debes pagar si eres una persona no residente en España en una compraventa de inmueble?

En España no existe ningún tipo de restricción para que una persona extranjera o no residente en España pueda comprar o vender un inmueble, si bien tendrán que cumplir con sus obligaciones tributarias, debiendo de distinguir si quien está obligado al pago de los impuestos es residente en España y si la vivienda es nueva o de segunda mano.

 

En este artículo vamos a analizar brevemente los impuestos que debe de abonar una persona extranjera o no residente en España cuando se realiza una compraventa mediante escritura pública ante Notario.

 

La Ley Española considera a una persona como residente legal cuando se dan cualquiera de las siguientes circunstancias:

  • Que permanezca más de 183 días en España, salvo que acredite su residencia fiscal en otro país.
  • Que tenga el núcleo de sus actividades o intereses económicos en territorio Español.
  • Que resida en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.

 

Una vez aclarada la condición o no de residente legal en España, debemos de distinguir si la persona extranjera o no residente es la parte compradora o vendedora.

 

Para aquellos casos en los que la persona extranjera o no residente es la parte compradora se le exigirá, previamente al acto de escritura pública de compraventa ante Notario, la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE), siendo recomendación de este Despacho Jurídico que se proceda a la apertura de una cuenta corriente bancaria en caso de no disponer de una en territorio nacional.

 

Una vez cumplidos estos trámites, cabe destacar que tanto el residente legal en España como el extranjero o persona no residente pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa, siendo la única diferencia los impuestos a pagar por la venta de un inmueble.

 

En este punto hay dos impuestos diferentes que se aplican en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

 

En caso de compraventa de una vivienda nueva los impuestos que gravan esta operación ascienden al 12% del precio por el que se efectúe la compraventa; correspondiendo un 10% de IVA y un 2% de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

 

Si la compra es sobre una vivienda de segunda mano el impuesto que grava dicha operación es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía en función de la Comunidad Autónoma donde esté situada la finca. En caso de la Comunidad Valenciana este impuesto es del 10 % del precio por el que se efectúe la compraventa.

 

Procede recordar que para el caso de que Hacienda considere que la vivienda vale más de lo que se ha pagado por ella puede reclamar un pago superior a través de un importe complementario del impuesto.

 

Por otro lado, en cuanto a los impuestos a pagar en caso de venta de inmueble por persona extranjera o no residente en España, también será exigible la obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE) así como recomendación la apertura de una cuenta bancaria en territorio español.

 

En este caso, cuando el vendedor es una persona extranjera o no residente en España estará sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU o Plusvalía Municipal).

 

Para garantizar el pago del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) el adquiriente del inmueble estará obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública ante Notario, debiendo de ingresar dicho importe en un plazo no superior a un mes a Hacienda mediante el modelo correspondiente. Una vez realizado dicho trámite, el comprador debe de entregar el justificante de pago al vendedor para que en el plazo no superior a 4 meses reclamar a Hacienda la devolución del sobrante que resulte.

 

En cuanto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU o Plusvalía Municipal), la forma de proceder es similar a la descrita anteriormente. Así, el comprador debe de tener la precaución de retener la cuantía que resulte del impuesto para ingresarlo en el plazo de un mes. Esta precaución es importante pues en caso de que no se abone dicho impuesto será la finca vendida la que responda de su pago, suponiendo un claro perjuicio para la parte compradora.

 

Cada compraventa tiene sus características y particularidades especiales que hacen necesario un estudio detallado por lo que si tiene alguna duda puede ponerse en contacto con nosotros.

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